¿Es procedente demandar personalmente al administrador por obligaciones del consorcio que representa?
Cada vez con mayor frecuencia se advierte la práctica de co-demandar al administrador junto con el consorcio por responsabilidades u obligaciones que son propias y exclusivas de este último.-
No puede pensarse que dicha estrategia obedezca únicamente a la ignorancia o al desconocimiento.-
Sabido es que el administrador del consorcio es un representante legal, cuya designación está impuesta por la ley 13.512 (art. 9 inc. a), y que los derechos y obligaciones del mismo con relación al ente que representa se rigen por las reglas del mandato.- El Código Civil, en el artículo 1946 establece que "los actos jurídicos ejecutados por el mandatario en los límites de sus poderes, y a nombre del mandante, como las obligaciones que hubiese contraído, son considerados como hechos por éste personalmente".-
Cuando un copropietario reclama al administrador del consorcio por la realización de reparaciones de los daños causados por bienes comunes, su planteo está siendo efectuado al consorcio a quien dicho administrador representa y no a éste último a título personal.-
El administrador es un mero ejecutor del mandato que el consorcio le ha conferido.- Si en elementos comunes se producen deterioros que causan daños en sectores de propiedad exclusiva o a personas o cosas, la responsabilidad es directa y exclusiva del consorcio.-
A esos efectos resulta por completo irrelevante la mayor o menor diligencia puesta por el administrador para la solución del problema.-
Pues si ha incurrido en omisiones o negligencias en el ejercicio de su función, de tales falencias responderá ante el consorcio, que es su mandante, pero nunca frente al afectado por los daños por cuanto la acción de éste sólo puede ser dirigida contra el ente que tiene a su cuidado tales elementos, quien quiera que sea el sujeto que lo represente o administre.-
Es de suponer que este marco jurídico es conocido y que la decisión de demandar igualmente al administrador a título personal no obedece a la falta de información del reclamante.-
Obviamente que si la demanda se plantea en esas condiciones, el administrador podrá oponer contra ella una defensa de falta de acción o de legitimación pasiva a su respecto, que sin lugar a dudas será acogida favorablemente, lo que impedirá que la demanda progrese contra él en forma personal.-
Pero no es esta la cuestión.- Lamentablemente, el recurso indicado es en verdad utilizado, como un elemento de presión sobre el administrador pues se presume que éste, quizás por el temor de ver involucrado su patrimonio en una cuestión que le es ajena, podría influir sobre el consorcio para colocarlo en una postura más favorable para satisfacer los reclamos del demandante.-
Por ello, si se encuentra debidamente informado, no deberá permitir que sea ejercida sobre él esa impropia presión, a sabiendas que la ley no posibilita tales modos de articular los reclamos.-
Los artículos 1930 y 1946 del Código Civil liberan al mandatario de responsabilidades por actos realizados en ejercicio del mandato, y estas normas son terminantemente aplicadas por los tribunales cuando la cuestión es planteada.-
Bartolomé A. Orfila