Conservación de Edificios
Es notorio como avanza el deterioro edilicio de los consorcios de
propietarios que tienen algo más de diez años de antigüedad.
En las nuevas construcciones de no más de una década todavía no
se pueden percibir a simple vista tan claramente los desperfectos
derivados de la falta de mantenimiento preventivo de la parte externa y
de la no reposición a tiempo de los materiales averiados, agotados o
faltantes, ocasionados por el normal uso, por los factores climáticos
o hasta por el simple transcurso del tiempo.
En cambio en los de mayor antigüedad, salvo muy raras excepciones, y
en especial los edificios destinados a viviendas familiares o mixtos con
usos aptos para profesionales, se verifica un evidente proceso de
abandono por la reticencia a invertir en esta materia por parte de sus
copropietarios, que imposibilita ejecutar hasta las más mínimas
tareas conservatorias indispensables para la regular preservación de
los sectores y servicios comunes.
En esos consorcios, nada se puede contratar por falta de dinero para
realizar tareas de mantenimiento preventivo, y resulta utópico
plantear un sistema predictivo de recambio anticipado de materiales para
aventar cualquier inconveniente o perjuicio futuro por las consecuencias
mediatas del habitual agotamiento de la vida útil de los componentes
de la infraestructura edilicia.
Apenas son atendidos, y en general a desgano y con un alto grado de
demora, los reclamos urgentes de los afectados por filtraciones e
inundaciones ocasionadas por las fallas o roturas en las cubiertas de
las azoteas y terrazas; por el colapso de las cañerías de
distribución del agua; por obstrucciones de ramales comunes de
cloacas o pluviales; por escapes de gas, por electrificación de
paredes; y por algunos otros riesgos (p. ejemplo: mal funcionamiento de
la caldera o fallas en los sistemas de seguridad o en las cerraduras de
las puertas de los ascensores), que se sospeche puedan poner en grave e
inminente peligro la vida de los propios habitantes del edificio.
Salvo estos contados ejemplos, después no hay predisposición entre
los copropietarios, en forma individual ni manifestadas en conjunto en
las asambleas de los consorcios, para aprobar la contratación de las
obras necesarias para mantener al menos un grado mínimo de seguridad
edilicia y por otro lado también preservar el valor económico del
edificio y de las unidades funcionales que lo componen.
Se ha menoscabado y atacado tanto, y en forma tan sistemática, la
figura de los administradores de consorcios en general, que le es
imposible a la mayoría de ellos plantear voluntariamente en una
reunión de consorcistas el imprescindible debate sobre las reales
necesidades de fondos para invertir en el mantenimiento y
conservación del edificio para evitar caer en el grave estado de
deterioro edilicio que se verifica en una gran cantidad de inmuebles.
En caso de atreverse alguno de ellos a proponerlo, inmediatamente surgen
los desconfiados de siempre que parecería que solo se sienten
satisfechos cuando logran instalar entre sus vecinos consorcistas
sospechas sobre las verdaderas intensiones del administrador en la
materia, dando a entender que su único interés sería en
beneficio propio y no del conjunto de la comunidad.
Revertir esta generalizada tendencia de desinversión, desinterés y
abandono de las partes y sectores comunes en los inmuebles de propiedad
horizontal no es tarea sencilla, y menos aún cuando el tema del
incremento continuo de las expensas comunes tiene aterrado a la
mayoría de los copropietarios.
Hay que tener presente que en la actualidad la composición de los
egresos en las liquidaciones de expensas comunes en la mayoría de los
consorcios de propietarios, resultan ser gastos fijos, obligatorios e
ineludibles.
El mayor porcentaje de los recursos económicos de los consorcios son
destinados al rubro remuneraciones del personal de portería, sus
cargas sociales, los adicionales por contribuciones al gremio (SUTERH:
Caja Prot. Flia., FATERYH: Maternidad y SERACARH: Arbitraje optativo) y
además los beneficios sociales, que representan en conjunto entre un
60% a un 80% del total de las expensas comunes.
Otros rubros de menor jerarquía -en cuanto a su porcentaje de
incidencia- y que insumen en conjunto alrededor de un 20% a un 30% del
total de las expensas comunes son los variados seguros obligatorios, las
facturas de suministros de servicios públicos, los servicios por
sistema de abono para ascensores, desinsectización, etc.
Sobre este escenario de gastos fijos, en algunas jurisdicciones -v. gr.
Ciudad Autónoma de Buenos Aires- se ha desatado además una alocada
carrera de nuevas inútiles y onerosas imposiciones a los consorcios
de propietarios para que soporten mayores gastos administrativos en las
expensas comunes, a través de nuevas obligaciones, tales como libros
de firmas, de seguridad edilicia, de ascensores, de registro de ingresos
y egreso de proveedores, protocolizaciones anuales de actas de
asambleas, presentación de múltiples declaraciones juradas,
débitos bancarios, auditorías profesionales externas, y muchas
otras que además de ser por sí mismas costosas, provocan mayor
pérdida de tiempo en obligar a realizar gestiones y trámites que
sólo sirven para acrecentar aún más los costos de las expensas
comunes, sin recibir el consorcista, en contrapartida, ningún
beneficio.
La conservación de los edificios ha dejado de ser, debido en gran
medida a las cuestiones económicas expuestas, prioritaria para
muchísimos integrantes de la comunidad consorcial, que día a
día perciben como su calidad de vida en el entorno urbano y en su
propio hábitat se va deteriorando a pasos agigantados por la
aplicación de las políticas equivocadas o malintencionadas de los
dirigentes de turno.
Revista Reunión de Administradores N° 251, Marzo-2012