Incremento de expensas

El ICMC (Índice de Costos de Mantenimiento de Consorcios) de agosto último registró un aumento de 1,24% respecto del mes anterior. Por su parte, la comparación anual del índice tuvo una suba de 31,08% con respecto al mismo mes de 2011. Los datos fueron relevados por la consultora EEM.

El aumento interanual del ICMC tuvo cuatro componentes con incrementos superiores al promedio: Servicios y abonos (3,70%), Artículos de limpieza e iluminación (2,20%), Seguros (1,50%) y Mantenimiento y reparaciones (1,24%). En cambio, Sueldos y jornales, Honorarios de administración y Fuerza motriz de agosto no tuvieron aumentos mensuales respecto de julio, mientras que el ítem de Gastos varios tuvo una mínima reducción de 0,01 por ciento.

Si se comparan los costos anuales de agosto último con el mismo mes de 2011, se registró una suba de 31,08% y sólo dos rubros tuvieron aumentos por encima del promedio: Servicios y abonos (49,06%) y Artículos de limpieza e iluminación (33,18%).

Al igual que en los informes anteriores, el rubro Servicios y abonos tuvo en agosto un aumento interanual pronunciado, aún mayor que el de noviembre de 2011, cuando había sido de alrededor del 48 por ciento.

La tasa mensual promedio de crecimiento del ICMC para los ocho meses relevados de este año es de 2,69% y se ubica levemente por encima de la tasa promedio mensual de 2011, cuando registró un 2,53% mensual, en este caso para los doce meses.

El índice se elabora analizando los costos por expensas de 546 inmuebles porteños, una muestra con un nivel de confianza del 98% sobre la población estimada de 47.000 edificios.

Nota Metodológica

El ICMC fue elaborado con el objetivo de contar con un indicador de la evolución de los costos de mantenimiento de consorcios en la Capital Federal. Para ello, se ha construido un índice de precios que mide la evolución de los precios de una canasta fija de gastos asociados al mantenimiento de consorcios de edificios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Asimismo, cumple con las características de un índice estadísticamente válido: confiable, preciso, representativo, comprensible, congruente, comparable, útil y oportuno.

Un primer tema relativo a la construcción del índice refiere a la definición del tamaño de la muestra que, para un margen de error del 5% y un nivel de confianza del 98%, en una población finita de aproximadamente 47.000 edificios existentes en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, requiere contar con al menos 826 casos, tomados en forma aleatoria. En este caso se utilizó una muestra tomada de 38 administraciones de edificios, todos distribuidos en el predio de la Capital Federal, que en conjunto y con la condición de que ninguna administradora operara menos de 10 edificios, proveyeron los datos de gastos para 546 inmuebles correspondientes al año 2006, distribuidos mensualmente. Esto implicó procesar algo más de 39.500 datos.

El Año Base seleccionado para construir la muestra representativa fue el 2006. Los datos de las administradoras para los 546 edificios se recolectaron y computaron para cada uno de los meses del año base. Naturalmente, al tomarse de la liquidación de las expensas, la computación resulta en un indicador de costos, multiplicando precios variables en cada levantamiento de información por cantidades variables en ese mismo lapso y además, las cantidades conforman un conjunto heterogéneo, sólo válido para el caso de construcción de un indicador de costos. Esos datos mensuales son sumados y ponderados para obtener el valor anual medio, que constituye la base de cálculo del indicador buscado, el año completo 2006.

El índice elaborado es un índice de precios del tipo Laspeyres, con coeficientes fijos. Lo que se está mostrando entonces es la evolución de los precios de los factores y servicios que integran el ICMC a través de los diferentes rubros de gastos y no un indicador de costos de expensas. Entonces, lo que se muestra es la evolución de los precios de los bienes consumidos (la inflación), asumiendo la constancia de la canasta o, en este caso, del ICMC. Se muestra la variación de los precios de los componentes de las expensas, pero no del monto de las expensas en sí, porque los consorcios varían todo el tiempo la composición de las mismas (i.e. postergan o sustituyen gastos, es decir, modifican la canasta base).

Para el ICMC, a partir de la base de datos correspondiente al año 2006, se establecieron los pesos relativos por rubro de gastos de cada categoría de edificio. Luego se procedió a diseñar el mecanismo de apareamiento por rubro de gasto. Ese dato es el que se ajusta con la evaluación periódica de las categorías de gastos que se indican en el Cuadro III a continuación.

Cuadro III. Ponderador en % 2006, Fuentes de Información para Apareamiento

En definitiva, la evolución mensual de cada uno de los rubros ya especificados, para el año 2007 y 2008, es seguida de acuerdo a la fuente de información disponible más conveniente, según el caso. Para la vinculación y arrastre de precios, por rubro de gastos, son utilizados varios indicadores oficiales. Para el índice de Gastos Varios se utilizaron varias categorías del Índice de Precios al Consumidor elaborado por el INDEC. Ellas incluyen a Indumentaria, en los subrubros Ropa Exterior y Calzado (22,25% y 11,25% respectivamente), Comunicaciones (31,70%) y Servicios Básicos y Combustibles para la Vivienda (34,80%) con sus ponderadores correspondientes. En cambio, para Fuerza Motriz se utilizaron los datos disponibles sobre Electricidad en el Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE), a partir del cálculo de un promedio simple entre las tarifas de Edenor y de Edesur. Las categorías Sueldos y Jornales y Cargas Sociales se obtiene a través de los convenios firmados con el Ministerio de Trabajo y Seguridad Social. En cuanto a Mantenimiento y Reparaciones, éste se basa en el Índice de la Construcción (INDEC), rubros Mano de obra y Materiales, cada uno ponderando un 50%. El item Impuestos y Contribuciones surge de la aplicación de la normativa AFIP y MTEySS. El índice Gastos de Administración fue armado en base a un rubro del IPC [Bienes y Servicios Varios (30,58%)], mientras que los datos sobre Agua y Servicios Sanitarios (69,42%) fueron obtenidos de la evolución tarifaria de AySA. Artículos de Limpieza e Iluminación se obtuvo del IPC, Equipamiento y Mantenimiento del Hogar, Utensilios y Productos de Limpieza. Por último, los índices Servicios y Abonos; Honorarios de la Administración y Seguros fueron elaborados en base a la base de datos del EEM, tomando bajo consideración todas las variables relevantes para dichos rubros, como ser abono por ascensores, desinsectación, servicio de cable, honorarios de la administración propiamente dichos, seguros contra incendio, cristales, entre otros.

Una vez establecida la estructura de ponderaciones por rubro de gasto se procede al apareamiento rubro a rubro con los índices e indicadores previamente especificados.