La Asamblea de Copropietarios fija las reglas para deliberar
CONSORCIO DE PROPIETARIOS DE LA AV SANTA FE 2687 s/ CONVOCATORIA DE
ASAMBLEA
Buenos Aires, 14 de julio de 2011.-GE
Agréguense las actas de asambleas acompañadas y téngase al
presentante por parte y por constituido el domicilio en representación del
Consorcio de Propietarios de la calle Santa Fe 2687 de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires.-
AUTOS Y VISTOS:
La Administración del Consorcio de Copropietarios de la Avenida Santa
Fe 2687 de la Ciudad solicita la citación a asamblea judicial ordinaria en
atención a que al celebrarse la Asamblea General Ordinaria del día 3 de
junio de 2011, advirtió que un número importante de personas concurrentes,
no habían acreditado registrado su firma y titularidad, por si o la de su
mandante, motivo por el cual el Sr. Luis Giardelli, representante de la
Administración, en su carácter de presidente de la asamblea, entendió que
dichas personas no podían participar, generándose un clima de violencia,
que ocasionó su decisión de no celebrarla en el entendimiento que no
estaban dadas las condiciones de legitimidad y seguridad.
La cuestión tiene su génesis en la interpretación dada al art. 941,
modificado por la ley 3254, de la Ciudad de Buenos Aires.
Dicha normativa, en uso de las facultades administrativas de
contralor de la Ciudad, a los Administradores, dictó una norma que
contiene, en su art. 9 inc. E), la obligación de parte del Administrador
de: "Llevar actualizado un libro de Registro de Firmas de los
Copropietarios, el que es exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que
los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los
poderes que se presenten."
El art. 10, primera parte de la ley 13.512 dice, respecto a la
Asamblea: "Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos
dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos,
serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de
votos...". Además, el 9, inciso d) estipula que el reglamento debe
proveer "La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario,
la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar
el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en
que en esta ley se exige una mayoría especial".
La asamblea es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo
deliberante, convocada para un fin determinado. Es el órgano máximo de la
comunidad que, previa deliberación, resuelve todos los asuntos que sean de
interés al conjunto y que exterioriza la voluntad de un cuerpo colegiado y
la decisión tomada válidamente es obligatoria. Además, de que se trata el
órgano máximo de la comunidad (Ver Reglamento fs. 66 y sgtes.)
Ahora bien, la última parte del art. 10 de la ley 13.512,
dice:"...Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria
de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se
llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas
urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin mas
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la
forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos".
A este mecanismo puede recurrir cualquier propietario o el
administrador, pero quien inicia la demanda debe acreditar que se ha
agotado la vía interna, es decir, que anteriormente se ha citado la
pertinente asamblea, que fracasó por falta de quórum, o por falta de la
mayoría necesaria para adoptar la resolución de que se trate. Por eso, se
ha entendido que a este remedio excepcional, debe recurrirse con suma
cautela.
Los consorcios de propietarios, como las corporaciones o asociaciones
deben decidir por sus propios órganos sus conflictos internos y recién una
vez agotada la vía societaria o consorcial cabe recurrir a la judicial.
Así lo ha considerado la Jurisprudencia (Conf. CNCiv. Sala B, 5/9/67
L.L. 133-993; Sala E, 12/4/94, L.L. 1994-E-119, Sala A, L.L. 1995-C-666,
Sala J 27/4/95, L.L.-1996-D-662; JA, 1997-IV, Síntesis; y la Doctrina:
Borda, "Tratado...derechos reales" , T I; Papaño-Kiper-Dillon-Causse,
"Derechos Reales", T II, Highton "Propiedad Horizontal y
prehorizontalidad" volumen 4, Gabas, Alberto "Manual teórico practico de
propiedad horizontal", "Código Civil y Normas complementarias...", Bueres-
Highton, tomo 5, Capítulo sobre propiedad horizontal tratado por Lambois,
Susana, Pág. 782 y sgtes.)
Resulta que de autos no se ha acreditado el impedimento para la
convocatoria, es mas, a la convocada asistieron treinta y cuatro personas
y si bien en la citación que luce a fs. 4 se ha insertado la
leyenda:"...es requisito indispensable para concurrir a la asamblea y debe
estar cumplido...", tal calidad no surge de la norma en que fundamenta la
petición, que está dirigida a los concurrentes a la Asamblea y no al
Administrador.
La ley 941 y su modificatoria, ha tenido como finalidad reglamentar
el servicio que prestan los administradores, de allí su nombre "Creación
del Registro de Administradores" y no mas allá, cuya normativa y
obligatoriedad ha de interpretarse conjuntamente con la legislación de
fondo.
Así visto, de la Actuación Notarial acompañada a fs. 87/88, tampoco
surge que haya sido la Asamblea, órgano que tiene legitimación para imponer
una determinada conducta a sus comuneros, quien decidiera la cuestión.
Por lo que solo cabe concluir que no están dados los requisitos para
la convocatoria pedida.
Por todo ello, RESUELVO:
Desestimar in límine la convocatoria judicial a asamblea.
Atento a la forma en que se decide resulta abstracta la cautelar
solicitada.-
Regístrese y notifíquese.-