La renovación del mandato del administrador
Con respecto a la duración del mandato del administrador, el Decreto 551 reglamentario de la Ley 3.254 que regula la actividad de los administradores en la ciudad de Buenos Aires, al reglamentar el artículo 13º. de la ley, en la que se fijaba el plazo de un año, dispuso que:
“Antes del cumplimiento del plazo del mandato, el administrador debe llamar a asamblea para decidir sobre su renovación y, de ser pertinente, el plazo por el que se llevará a cabo.- Cumplido el plazo de mandato, de no realizarse asamblea se da por concluido el mismo bajo exclusiva responsabilidad del administrador, quedando los consorcistas habilitados para autoconvocarse y dar solución a la situación planteada con el quórum establecido en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo quórum.
Va de suyo que el “mínimo” quórum no existe.- O hay quórum o no lo hay.-
Ocurre que esta desafortunada expresión tenía por finalidad borrar del mapa en forma fulminante a los administradores una vez vencido el plazo de un año, si no mediaba una renovación expresa.-
La “práctica” indicaba que como el consorcio no podía quedar acéfalo, no quedaba otra alternativa que considerar "mínimo quórum" a cualesquier número de presentes, para tomar la decisión del nuevo nombramiento.-
Pero la “práctica” también indicó que, dejar en manos de un pequeño puñado de copropietarios una decisión de tamaña trascendencia, era un salto en el vacío que podía resultar perjudicial para todos ellos.-
Fue entonces que, “remendando” la norma legal el Director General de Defensa y Protección al Consumidor -en uso de facultades legislativas de las que carece- considerando que:
“… la expresión ambigua de “mínimo quórum” se ha interpretado y aplicado de modos contrarios y han generado conflictos …
dictó la Disposición No. 3570 que “interpreta” (en verdad, modifica) la norma en cuestión señalando que:
“a los fines puros y exclusivos de la aplicación y control de cumplimiento del articulo 13º de la Ley 941 y del artículo 13º del Anexo I del Decreto 551/10 éste órgano de aplicación entiende por mínimo quórum: al cincuenta por ciento más uno de los copropietarios del edificio con capacidad para afrontar y votar en asamblea”
Con ello se supuso que el problema quedaba resuelto y los conflictos desaparecían definitivamente.-
Pero, tampoco en esta oportunidad, tuvieron en cuenta lo que “la práctica indica”: esto es que no se iba a llegar al cincuenta por ciento de asistentes, en muchos casos.-
O sea que la falta de solución persistía.-
Todas estas marchas y contramarchas se hubieran evitado fácilmente si los legisladores hubieran tenido la seriedad de recabar información adecuada y tomar en cuenta la experiencia de quienes se dedican a la actividad.-
Como en lugar de ello le dieron prioridad a los efectos mediáticos y políticos de la norma a dictar, los problemas que ésta generó se tornaron interminables.-
A la ley 3.254 y a su decreto reglamentario se le vienen efectuando “remiendos”, mediante “interpretaciones” de funcionarios, “disposiciones” de organismos administrativos, “opiniones” de los autores del proyecto de ley, etc., intentos todos carentes de la indispensable validez formal que exige la modificación de una norma legal.-
Todas estas circunstancias no han hecho otra cosa que poner de manifiesto, la improvisación y la carencia de rigor que padece la aludida legislación.-
Al presente, advirtiendo que la Disposición 3570 tampoco resolvía el problema de la renovación del mandato en caso de insuficiencia de quórum, el Director General de Defensa y Protección al Consumidor -en uso de facultades legislativas de las que carece- ha dictado la Disposición No. 1000, mediante la cual se continúa modificando la ley y dispone que:
“Artículo 1º.- Establécese que para el caso de que la Asamblea de propietarios citada a los efectos de tratar la renovación del mandato del administrador no alcanzare el mínimo quórum establecido por la Disposición Nº 3570-DGDYPC-2011, el mandato en ejercicio se entenderá como tácitamente renovado por el plazo de un año;”
En los fundamentos de la medida se señala:
“Que “la práctica indica” que se dan casos de imposibilidad de alcanzar el mínimo quórum establecido en dicha norma;”
La práctica lo indicó siempre, pero como se legisló sin medir las consecuencias, tardíamente llegan estos remedios –de más que cuestionable validez formal- dirigidos a paliar las consecuencias de pretéritas desprolijidades.-
Esta disposición contraría completamente las intenciones de los legisladores de la ciudad, pero, como la norma por ellos dictada era abiertamente inconstitucional al avanzar sobre materias reservadas al Congreso Nacional (duración del mandato), viene a suceder que por la vía de la interpretación de un funcionario administrativo se ha morigerado la aludida inconstitucionalidad.-
Porque después de todo, lo que prevé el Código Civil es precisamente lo que ahora –gracias a lo que “la práctica indica”-, se ha interpretado.- Esto es que mientras el mandato no sea revocado expresamente, el mismo continúa vigente.-
Fuente: www.vilaorfila.com