Los Libros del Consorcio
Transitamos una época en la que de forma progresiva, pero no exenta
de una constante aceleración, se va abandonando el uso del papel y de
la impresión gráfica en general destinada a la comunicación,
control, supervisión, manejo, registro y archivo de todas las
informaciones derivadas de las actividades del ser humano.
El uso masivo de la digitalización, en sus variadas formas y
sistemas, ha venido a reemplazar a aquellos tradicionales y
rudimentarios métodos.
Si bien no se prevé a mediano plazo la desaparición total de la
comunicación por vía de la escritura manual o impresión
gráfica sobre papel, es sin lugar a dudas una realidad que su
presencia e importancia en la vida cotidiana va decayendo año tras
año, seguramente hasta que en un futuro no muy lejano se produzca la
extinción casi total de tan milenaria práctica.
Una muestra de esta evolución es la reducción de la tirada de la
prensa escrita en diarios y periódicos, que representa en la
actualidad un mínimo porcentaje de lo que fuera, sin ir muy lejos,
hasta no hace más de una década.
En cambio los tradicionales libros de lecturas y sobre todo los de
textos para la enseñanza, todavía resultan ser la excepción, y
parecería que cuentan con mayores posibilidades de sobre vida, aunque
es de imaginar que con la reciente irrupción de las tabletas
digitales que brindan la posibilidad de acceder de inmediato a colosales
bibliotecas remotas, de rápida consulta y lectura en pantalla, este
privilegio no perdure para siempre.
Por otro lado, donde más notoria y visible es la evolución de los
tradicionales libros ha sido en los de uso comercial, bancarios,
financieros, administrativos, agropecuarios, industriales y de
servicios, que desde la inicial escritura manual pasaron a los
métodos copiativos, para luego abandonarlos e incluso también
suplantar a la encuadernación para ser reemplazados por las hojas
móviles directamente impresas desde la computadora.
En las actividades mercantiles, de producción y las de
administración, la despapelización de la información y registro
de las actividades es una tendencia irreversible a nivel mundial.
En el ámbito de la actividad privada la teneduría de libros, ha
dejado de ser una actividad frecuente, y también en la
Administración Pública.
A esta propensión a la digitalización de los registros no es ajeno
ni siquiera el Estado Argentino, que dispone de varias normas
nacionales, como por ejemplo la Ley N° 25.506 sancionada el 14 de
Noviembre de 2001, que establece en su artículo 48 que el Estado
Nacional, dentro de las jurisdicciones y entidades comprendidas en el
artículo 8 de la ley 24.156 promoverá el uso masivo de la firma
digital de tal forma que posibilite el trámite de los expedientes por
vías simultáneas, búsquedas automáticas de la información
y seguimiento y control por parte del interesado, propendiendo a la
progresiva despapelización.
En este escenario de constante progreso, se inscribe el insólito
retroceso sobre la materia que se viene produciendo en el ámbito de
la propiedad horizontal, en especial en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires y en otras jurisdicciones del país que van copiando el arcaico
sistema de registro y control impuesto recientemente por vía de la
modificación a la ley 941/GCBA (to 3.254/3.291) y las disposiciones
posteriores de corte meramente administrativas de las autoridades
locales.
En 1949 los consorcios de propietarios, fueron obligados por el decreto
18.734/49 reglamentario de la ley 13.512 a disponer únicamente de dos
libros rubricados, el de actas y el de administración.
Por otra parte en aquel momento mediante la aplicación de la ley
12.981 (Estatuto del Encargado de Edificios de Renta) a los inmuebles
sometidos al régimen de propiedad horizontal, se les hizo obligatorio
adoptar el Libro de Ordenes del Personal de Portería del Edificio.
Con la promulgación de la Ley 20.744 -Código de Contrato de
Trabajo- en la década del 70 del siglo pasado, se instituyó el
Libro de Remuneraciones que tardó más de diez años en imponerse
como obligatorio a los consorcios de propietarios, debido a que se
consideraba, en principio, que no lo alcanzaba esa norma por mantenerse
vigente el estatuto especial de la Ley 12.981 y en consecuencia no era
de aplicación la Ley 20.744.
Por otro lado, también se aducía que resultaba innecesario ese
libro en razón de no ser la del consorcio una actividad lucrativa, y
que además disponía por lo general de un sólo trabajador,
habitualmente el encargado, resultando extremadamente burocrático
disponer de un libro para tan escaso uso.
Más tarde con la era de las privatizaciones se establecieron dos
libros más, el de conservación de los ascensores y después el
de registro de inspecciones y reparaciones telefónicas.
Recientemente por la Ley 3.254, modificatoria de la 941/GCBA, se impuso
la obligatoriedad de disponer del recordado viejo y anacrónico libro
auxiliar de "Registro de Firmas de Copropietarios", que antiguamente
fuera de uso optativo y reducido al ámbito de las entidades bancarias
cuando se dedicaban a construir, vender, financiar, y además se
reservaban para sí, con prácticas abusivas del derecho, el
administrar los edificios por varios años.
Estamos hablando de no menos de 35 años atrás.
Ya en aquellos momentos se fue dejando de utilizar ese libro por
inservible, engorroso y generador de mayores conflictos, sobre todo al
momento de tener que comparar las firmas registradas en el libro, con
las del simple poder o autorización con un garabato ilegible que
blandía cualquier persona que se presentaba en la reunión
aduciendo ser representante de un propietario, y que muchas veces
terminaba descubriéndose con posterioridad que se trataba de un
simple engaño para lograr disponer de mayoría en la asamblea o de
torcer la voluntad del conjunto en provecho propio.
Pero desde la reglamentación de la Ley 3.254, por medio del decreto
551/10 parecería que se desató una extraña afición
productiva de inventar nuevos libros, siempre con cargo al bolsillo del
consorcista y a malgastar el oro, llamado también tiempo, en este
caso el del administrador del consorcio.
Así fue como aparecieron varios nuevos libros, entre ellos el de
limpieza y desinfección de tanques de agua, el oneroso e incompleto
denominado de "edificio seguro" (sic), después el temerario
de "ingresos y egresos de proveedores", y seguramente con esta
perversa tendencia podrían seguir otros más, quizás el de
movimientos bancarios, el de quejas, el de novedades, el de control de
plagas, etc.
Después los copropietarios volverán a quejarse por el aumento de
las expensas comunes, pero no contra los responsables de provocar estos
mayores gastos comunes, sino contra el administrador del edificio que
obligatoriamente tiene que cumplir con la Ley.
Poder tener al día todos esos libros de los consorcios de
propietarios, requiere en cualquier administración mediana de no
más de 20 consorcios, disponer de una persona dedicada casi con
exclusividad al viejo y extinguido oficio de "tenedor de libros", de lo
contrario quedarán vacíos con posterioridad al primer asiento
obligatorio y necesario para su habilitación.
En la mayoría de los países el sistema de propiedad horizontal
avanza, progresa, se actualiza y moderniza; salvo en el nuestro, que
poblado de dirigentes políticos embrutecidos por aquello de "la
única realidad es la caja que manejás", se dedican con esmero a
deteriorar cada día un poco más la calidad de vida de la
población que vive departamentada.
Es de esperar que en el nueva propuesta de unificación del Código
Civil con el de Comercio, se incluyan las sabias propuestas sobre esta
materia y en general sobre todo el sistema de propiedad horizontal que
contemplaba el Capítulo V -Derecho Real de Propiedad Horizontal- del
proyecto de Unificación del Código Civil y de Comercio, elaborado
en 1998 por la comisión de notables juristas de aquel momento y que
lamentablemente no fuera sancionado por las dos Cámaras del
Parlamento Argentino.
Adm. Jorge A. Hernández
Revista Reunión de Administradores N° 252, Abril-2012