Morosidad y bien de familia
El artículo 38 de la Ley 14.394 contempla la existencia del denominado “bien de familia”.- La anotación de un inmueble con tal carácter impide que el mismo sea ejecutado, mientras el dueño y su grupo familiar continúen siendo propietarios del mismo.-
Esta norma tiene por objeto proteger la vivienda familiar de eventuales deudas que –por cualesquier motivo- pudiera contraer su titular, después de la anotación del bien como tal en el Registro de la Propiedad Inmueble.-
La contrapartida de ese tipo de anotaciones es que, al quedar el bien fuera de la posibilidad de ejecución, obsta a la obtención de créditos, otorgamiento de fianzas o garantías, etc., a partir del momento en que el inmueble es inscripto en ese carácter.-
De todos modos, cabe puntualizar que a los eventuales acreedores no les está impedido embargarlo.- Lo que no pueden hacer es llegar a la materialización de la ejecución de la propiedad mediante el remate.-
O sea que si el deudor –con el inmueble embargado por su acreedor- un buen día decide vender la propiedad, la anotación del bien de familia caería y, por ende, no podría transmitir el dominio del bien sin cancelar previamente los embargos anotados.-
Sin perjuicio de estas consideraciones generales es necesario puntualizar que ese tipo de inscripción no es oponible a todos los créditos.-
La misma ley dispone expresamente aquellas deudas que están excluidas de ese régimen de protección.-
Por empezar, quedan excluidas todas las acreencias que tengan su causa con fecha anterior a la inscripción de la propiedad como “bien de familia”.-
También se encuentran excluidas las deudas por impuestos y tasas que gravan directamente el inmueble, los trabajos de construcción y mejoras en la finca.- Tareas estas últimas que importan una valorización del bien y que no se realizarían si el titular no tuviera la facultad de garantizarlas con el inmueble.-
Con relación a las expensas comunes se ha entendido que las particularidades del régimen de propiedad horizontal constituyen una clara excepción al sistema protector del bien de familia, pues el interés de una familia no puede prevalecer sobre el derecho y el interés de los otros copropietarios y de sus respectivas familias.-
Pero, el argumento más importante, está dado por el hecho que la causa de la deuda de expensas siempre es anterior a la afectación del departamento como bien de familia.-
En efecto, la obligación de pagar las expensas nace con el otorgamiento del Reglamento de Copropiedad y Administración, cuya existencia precede a las transferencias de las unidades funcionales a favor de los adquirentes.-
Por lo tanto, aun inscribiéndose el inmueble como bien de familia en el mismo momento de suscribir la escritura de compraventa, ese acto ya sería posterior al de sometimiento y aceptación del reglamento que impone el pago de las expensas comunes.-
Por unos u otros fundamentos, la interpretación unánime de esta norma legal, es que la inejecutabilidad del bien de familia es por completo inoponible al consorcio de propietarios.- Se ha dicho que, entenderlo de otro modo sería un absurdo, pues bastaría que un copropietario afectara su departamento como bien de familia para dejar de colaborar para siempre en el mantenimiento y la administración del edificio.- Y la generalización de ese proceder terminaría definitivamente con el sistema de la propiedad horizontal legislado en la Ley 13.512.-
Cítase alguna jurisprudencia:
“La inembargabilidad del bien de familia es inoponible ante el reclamo originado en expensas comunes, pues la obligación de contribuir al pago de los gastos y costas necesarios para el mantenimiento del inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal tiene su fuente en el reglamento de copropiedad y administración, que es preexistente a la afectación hecha por el propietario.-” (CNCiv., Sala E, 23/8/1995, La Ley 1996-A-686).-
“Las obligaciones originadas por las expensas comunes existen desde el principio de la vida del consorcio y, por ende, resultan prioritarias a cualquier afectación, pues son derivaciones de la obligación principal de contribuir al pago de los gastos y costos necesarios para la vida del ente.- La solución contraria convertiría en letra muerta las disposiciones de los artículos 8 y 17 de la Ley 13.512, con la consiguiente imposibilidad de mantener la vigencia de un sistema de obvia utilidad social.-” (CNCom., Sala A, 29/2/1996, La Ley, 1996-D-49; DJ, 1996-2-497).-
El consorcio de propietarios, acreedor de las expensas acumuladas por su mora, no tendrá obstáculo alguno para perseguir su cobro llegando, sin dificultades, al remate del departamento.-
Dr. Bartolomé Ángel Orfila