No es aplicable la excepción de incumplimiento
26.05.2012 09:36
En reciente pronunciamiento, la Cámara Civil de la Capital Federal nuevamente sentenció que no son compensables las deudas por expensas con los daños provocados por el Consorcio en una unidad funcional, no haciendo lugar a la excepción de incumplimiento contractual (art.1201 Cód.Civ.) planteda por el propietario.
“Rodríguez De Fernández, Violeta C/ Cons. Prop. Yerbal 475 S/ Daños Y Perjuicios” – CNCIV – 15/03/2012
PROPIEDAD HORIZONTAL. Filtraciones en un departamento. Propietario que reclama al consorcio la reparación de la unidad funcional. EXCEPCIÓN DE INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL. Falta de pago de expensas comunes. RECHAZO. Inaplicabilidad del Art. 1201 del Código Civil. OBLIGACIONES NO COMPENSABLES. Accionante que omite comunicar oportunamente al consorcio los perjuicios que estaba padeciendo. Obstaculización del acceso a la vivienda para realizar los trabajos correspondientes. CIRCUNSTANCIAS INSUFICIENTES PARA FRACTURAR EL NEXO CAUSAL. Incidencia en la cuantificación del resarcimiento. RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO DEMANDADO. OBLIGACIÓN DE ABONAR UN RESARCIMIENTO POR LOS DAÑOS DERIVADOS DE LA DISMINUCIÓN DEL VALOR DE VENTA DEL INMUEBLE. Reclamante que únicamente detenta el 50% de la titularidad del bien. Derecho a ser indemnizado en dicha proporción
“La realización de los trabajos no debe depender del pago concreto del propietario del específico departamento en juego, de la misma manera que ningún consorcista puede liberarse de pagar las expensas comunes porque la Administración del Consorcio no repara los daños ocasionados a una unidad y que están a su cargo”.
“No resulta de aplicación la excepción prevista en el art. 1201 del Cód. Civil, pues no se trata de obligaciones susceptibles de ser compensadas. Las expensas comunes están especialmente protegidas como un crédito dinerario privilegiado –art. 17 de la ley 13.512- y tienen una vía rápida y específica para su cobro mediante el juicio ejecutivo (art. 524 del CPCCN). En cambio, los daños sufridos por los copropietarios y la responsabilidad del consorcio por causas originadas en los elementos o partes comunes, requieren la acreditación del nexo de causalidad y la mensura del daño producido”.
“No importa una fractura del nexo causal la circunstancia de que el titular de una unidad funcional haya omitido comunicar en forma fehaciente al Consorcio de propietarios los perjuicios que estaba padeciendo a raíz de ciertas filtraciones, sino que -en todo caso- tal actitud configura un elemento a tener en cuenta al momento de la cuantificación de la indemnización”.
“Dado que se encuentra acreditada la responsabilidad de la demandada en la causación de los perjuicios, debe el consorcio demandado responder por los daños sufridos por la actora; claro está, en tanto hubieran sido acreditados en autos y tengan relación de causalidad con el hecho por el que se reclama. Considero que la partida indemnizatoria por la que debe prosperar el reclamo - única respecto a la cual la actora expresó agravios - es la disminución en el valor de la venta, pero con las limitaciones arriba expuestas” (resúmen del fallo).
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