Quién me arregla el caño?

30.12.2011 22:56

Cuando ocurre una rotura, filtración, o humedad en mi departamento, quien debe hacerse cargo de las reparaciones, es la pregunta más habitual, para responder a ella debemos recurrir a dos elementos, la ley 13.512 de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Copropiedad.-

En todo edificio hay cosas que indefectiblemente deben ser “comunes”, y son de las que depende la existencia y funcionamiento de la edificación.-

Cada dueño de su unidad, es a su vez copropietario del terreno sobre el que está asentada la edificación, más todas las cosas necesariamente “comunes” y que hacen a la seguridad y funcionamiento del edificio o “casa común”.-

Es el art. 2º de la ley 13.512, quien determina que cosas son “comunes”, no lo hace en forma taxativa, pues también pueden afectarse por convenio, elementos o instalaciones a esta categoría, así considera de propiedad común por ejemplo a: “…cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines,…ascensores,…sótanos y azoteas”.-

Otra categoría son los “bienes comunes de uso exclusivo”, por tratarse de partes del edificio que por su ubicación, no pueden ser usadas por todos los copropietarios, ejemplo: patios de aire y luz.-

Con respecto a las instalaciones de cañerías de agua, electricidad, gas, servicios centrales, desagües y cloacas, la propiedad común se extiende hasta el punto en que la instalación se separa de las paredes de cada departamento o unidad funcional.-

Es un principio general, que los copropietarios tienen derecho igualitario, al uso de bienes comunes, con independencia del valor proporcional sobre dichos bienes, con dos límitantes, respetar el destino que se le ha dado a la cosa por reglamento y no causar perjuicio a terceros.-

En principio, en general y para no confundirnos, debemos tener en cuenta que, todo lo que va de la puerta de nuestra unidad, hacia afuera, es propiedad del consorcio, y de puertas adentro, es de nuestra exclusiva propiedad, con diversas excepciones.-

La ley de propiedad horizontal no es precisa ni taxativa, en cuanto a que bienes son “comunes” y cuales “propios” del dueño de la unidad, es por ello que la jurisprudencia ha debido determinar ciertos límites.-

Sin embargo queda claro, que en el caso de filtraciones provenientes de cañerías, de agua, de gas, cloacas o desagües, como las de servicios centrales, que se produzcan dentro de las paredes de cada unidad, su reparación y mantenimiento está a cargo del consorcio.-

Del mismo modo las filtraciones provenientes de muros medianeros, terrazas y balcones, debemos hacer la salvedad respecto de instalaciones eléctricas, donde el caso es inverso, queda a cargo del propietario, su reparación y mantenimiento, desde la caja de distribución de cada unidad.-

En el caso de producirse rotura de cañerías, filtraciones o humedades a cargo del consorcio, deberá procederse a la reparación integral del daño, esto quiere decir, tanto de la instalación como del departamento afectado en cuanto a revoques y pinturas.-