Techaron cocheras con un tinglado
Es menester recordar que cuando una persona –física o jurídica - adquiere una unidad en un inmueble horizontal, adhiere al estatuto, pues la incorporación al consorcio importa la total e incondicional adhesión a las previsiones contenidas en el reglamento de copropiedad y administración, el que reviste naturaleza contractual, debiendo las partes ajustarse a sus disposiciones como a la ley misma. La estricta observancia de sus disposiciones es de fundamental importancia para el mantenimiento del sistema creado por la ley 13.512. El reglamento de copropiedad vigente en virtud de una adhesión sucesiva de los copropietarios tiene tanto valor como el que éstos hubieran acordado a consecuencia de un acto deliberativo en conjunto (1).
Al adquirir la unidad a cada comprador se le hace conocer el reglamento de copropiedad y administración.-
Por ello, se presume que todo comprador de una unidad afectada al régimen de propiedad horizontal toma conocimiento del reglamento (2).
Sin embargo, según el caso en examen, los propietarios de la cochera (entendemos que es una unidad funcional, distinta a las del resto del Consorcio) hicieron caso omiso de sus obligaciones contractuales y legales y en forma intempestiva e inconsulta, colocaron un techo de chapa cubriendo la totalidad del solar, que cumple la función de aire y luz y retiro obligatorio del edificio y al que se accede sólo por su unidad, violando los Art.. 2º, 3º, 6º a) y 7 º, in fin, de la Ley 13.512 y, por supuesto, el Reglamento de Copropiedad y Administración del inmueble.
De este modo, el comunero sin previo conocimiento y sin la conformidad de los restantes miembros integrantes del consorcio realizó las contravenciones arriba detalladas, utilizando lo que comúnmente se denomina "política del hecho consumado", es decir se comete la infracción, se la usufructúa y después se ve como responde el ofendido.
Al respecto sostuvo la Sala V de la CNEsp. Civ. y Com. en 20/10/88 (3) "Pero si el interesado, sin pedir autorización del consorcio u obtenido conformidad de algún grupo de propietarios, lleva adelante la reforma, este proceder es antijurídico y su convalidación por vía judicial no sólo crearía desorden en el régimen de la propiedad horizontal sino que premiaría al que presentara los hechos consumados, dejando enseñanza de que es conveniente proceder en contra de las normas jurídicas. Por ello, corresponde ordenar la demolición de la obra".
En ese sentido, la segunda parte del Art. 7º de la ley que abarca al régimen al cual se encuentra sometido el edificio postula: "…Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".
Correspondía en consecuencia a todos los copropietarios, respetar tales conductas y los derechos de uso y goce que recíprocamente corresponden a todos sobre las partes de dominio común, como el patio solar y los muros medianeros del edificio.
Ello en base a la igualdad de goce que debe asegurarse a todos los titulares y el respeto a la propiedad común que dentro de un régimen de condominio de indivisión forzosa tienen todos y cada uno de los copropietarios que integran el consorcio.
Admitir que cada uno de los propietarios efectúe obras o construcciones desde su unidad que excedan las facultades legales y reglamentarias -cualquiera sean ellas- o destine la unidad funcional de dominio privativo a otra finalidad que la prevista en el reglamento de copropiedad y administración o genere ruidos molestos o perturbaciones a otros miembros del Consorcio o ponga en riesgo la seguridad del edificio, sería contrario a la Ley 13.512, la cual expresamente se ha preocupado evitar (4).
Que a diferencia de las servidumbres, en materia de restricciones y límites al dominio - en el caso horizontal -, impera el principio de la igualdad jurídica y reciprocidad. No hay beneficio unilateral, nadie obtiene ventaja del fundo - en el caso departamento - vecino pues todos se deben las conductas igual y recíprocamente. Sería discriminatorio permitir al infractor mantener el techo de chapa construido sobre el patio común de aire y luz al que se accede desde su unidad en el estado en que se encuentra en contra de la específica prohibición general, discriminándose contra todos o algunos de los restantes, que tal vez también quisieran modificar la forma, materiales o colores de las de sus unidades, pero que se restringen por vocación de acatar la ley y el reglamento.
El sistema moriría si ello se permitiría, sin existir razones fundadas para lo contrario.
Se ha sostenido que toda obra ilícita, efectuada en espacios comunes sin el debido consentimiento del consorcio, no puede ser mantenida frente al justo reclamo de los copropietarios perjudicados (5); porque además deviene evidente que con la innovación introducida por la denunciada no se han satisfecho intereses del conjunto de los consorcistas, sino el particular de la infractora.
Que en el caso que nos ocupa, no se trata de una actitud intolerante del resto de los consorcistas inconsultos, sino que no hay motivos valederos – aparentemente - para apartarse de la regla imperante, ni los hay para justificar la actitud de los propietarios de la cochera, que debiendo conocer el derecho que lo rige, se condujeron de una manera marcadamente avasallante de los derechos de sus vecinos (6).
Jurisprudencialmente es mayoritaria la opinión según la cual cuando la acción es instaurada por el consorcio de copropietarios no es requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición (7). El derecho de oponerse al uso no autorizado por el reglamento corresponde en principio al consorcio de propietarios. Es éste el que debe hacer cumplir el destino fijado a las unidades privativas. Es él en primer lugar quien debe promover la acción tendiente a excluir el uso no autorizado por el reglamento, y ello sin necesidad de justificar un motivo o interés concreto en hacerlo cumplir (8); la sola trasgresión de uno de los consorcistas al reglamento de copropiedad en cuanto al destino previsto en el reglamento, configura un perjuicio concreto, que no necesita de otra demostración para los condóminos, pues lo que importa es la conducta antijurídica del trasgresor (9).
La violación del reglamento de copropiedad constituye una conducta antijurídica que da acción al consorcio aunque no haya un perjuicio directo, no pudiendo oponerse la ausencia de éste ante la demostración de la infracción cometida (10). Cuando la acción es iniciada por el consorcio de propietarios, no es requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente, en resguardo de la observancia de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad, salubridad, seguridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común la utilización de todos los copropietarios en la medida de sus derechos y la armónica convivencia (11).
Cuando el consorcio de propietarios promueve demanda contra uno de los comuneros con la finalidad de que éste destruya obras ejecutadas en violación de las leyes y reglamentaciones, no es necesaria la demostración de que la obra realizada en tales condiciones causa perjuicio alguno, pues para la procedencia de la acción basta con la infracción a la ley de propiedad horizontal o bien a las normas convencionales que rigen la vida de la comunidad (12).
En ese sentido, la jurisprudencia es clara y terminante en cuanto a que "el reglamento de copropiedad y administración es algo más que un contrato ya que se está en presencia de verdaderas normas jurídicas, obligatorias aún para aquellos que no prestan su consentimiento, tal como ocurre con los estatutos de las asociaciones o con las convenciones colectivas de trabajo (Art. 9, Ley 13.512)" (13)
En dirección similar se resolvió en los autos ya citados, "Ferrando, Isabel c/ Consorcio de Propietarios calle Diagonal 80 entre 42 y 116 s/ Daños y perjuicios" al sostener que "El reglamento de copropiedad y administración de un consorcio constituido según lo dispuesto por la Ley 13.512, forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones y su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la citada norma como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los copropietarios y al buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley".
Que también puede citarse que "La índole de la relación jurídica existente entre el consorcio de copropietarios y los titulares de dominio de las distintas unidades del inmueble, se consolida en el reglamento de copropiedad y administración, a cuyas previsiones cabe estar para resolver cualquier litigio sobre el punto, en principio, sin necesidad de interpretación alguna" (14).
Conforme ha sido reiteradamente sostenido por nuestros tribunales (15), las restricciones y límites al dominio -legales o convencionales.- establecidas en el sistema creado por la ley 13.512 desempeñan un papel fundamental y deben ser estrictamente observadas, toda vez que el acatamiento por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen funcionamiento del régimen comunitario estatuido por aquella ley (16).
Resulta sin lugar a debate que "Los consorcistas están ligados entre sí y con el consorcio por las previsiones del reglamento de copropiedad y administración, cuya naturaleza jurídica es la de un contrato, al que se integran aquellos por la aceptación expresa de sus cláusulas o implícitamente al incorporarse al sistema con la celebración del acto jurídico respectivo que tiende a la transmisión de la unidad, pues como el reglamento integra el título de propiedad, al hallarse inscripto en el Registro de la Propiedad, el adquirente adhiere implícitamente a sus disposiciones" (17).
Con igual criterio se resolvió en los autos caratulados "CONSORCIO DE PROP. BLANCO ENCALADA 4692/98 c/ MARTIN, SUSANA s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD" (18): "...ningún copropietario puede alegar el desconocimiento del reglamento que regula derechos, obligaciones y prohibiciones de los miembros del consorcio, pues el Art. 1197 del Código Civil resulta de aplicación y es ley para las partes...El derecho real de propiedad horizontal recae sobre una unidad funcional formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento y un porcentaje de cosas comunes. La suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio, estructurado de forma tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo bloque de construcción... En la intrincada vida consorcial se da una gruesa trama de derechos y obligaciones entre consorcio y consorcistas y entre éstos entre sí, anudadas o entretejidas en base a la ley y el reglamento de copropiedad y administración, a lo que se agregan las decisiones asamblearias, administrativas, etc... Las restricciones y límites al dominio y a la propiedad horizontal son múltiples y conforman los confines normales dentro de los que puede ejercerse el derecho respectivo. Es el marco dentro del cual deben desenvolverse normalmente los poderes del propietario horizontal, pues es bajo estas condiciones que el derecho está consagrando legislativamente. El auge de la convivencia está en relación directa con el aumento de las restricciones y límites a la propiedad. El fin de las restricciones es poner límites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a cada uno de los propietarios y evitar que se hagan daño mutuamente.- ...el estatuto fundamental del régimen de la propiedad horizontal lo constituye el reglamento de copropiedad y administración, el que reviste carácter contractual. Por ello se ha entendido que el contenido del respectivo reglamento es ley para los integrantes del consorcio, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad prevista en el Art. 1197 del Código Civil, principio que es aplicable aun a los adquirentes posteriores de las unidades aunque no hayan intervenido en la redacción del reglamento".
Que conforme ya se ha expuesto "cuando la acción es iniciada por el consorcio de propietarios, no es requisito de su progreso la prueba de un perjuicio real derivado de la violación de la prohibición de edificar o de toda otra pretensión que haga valer dicho ente en resguardo de la observación de las normas estatutarias o legales establecidas para preservar la estabilidad, salubridad o estética del edificio, su óptimo aprovechamiento común, la utilización de todos los copropietarios en la medida de sus derechos y la armónica convivencia (19).
Por otro lado, Gurfinkel de Wendy (20) con relación a las obras realizadas en partes comunes, de manera preclara, reconoce que "Resulta de aplicación el principio según el cual nadie puede disponer unilateralmente de la cosa común , independientemente del perjuicio o mejora que la obra pudiera causar, por cuánto cada uno de los consorcistas tiene sólo una parte ideal (y no material) de las cosas comunes; en consecuencia, no puede realizar actos mediante los cuales se adjudique un derecho de propiedad". En lo que respecta a la aprobación de este tipo de innovaciones, enseña "que puede llevarse a cabo si media el consentimiento de los propietarios expresado en asamblea" (21).
Si bien la doctrina de los autores ha asumido dos posturas claramente diferenciadas en lo referido al número necesario para la aprobación de esta clase de obras: unanimidad (Vg.. Alterini, según su voto en Cám. Nac. Civ. Sala C, 16/09/76, "Consorcio de Propietarios de la finca calle Malabia 2515 v. Kramer, Boris", ED 70-416; Gabás, Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal, Pág.. 180, Hammurabi, Bs. As., 1998) basándose en los principios que rigen el condominio en el Código Civil (Art.. 2680 y 2681) sea cual fuere su denominación, aplicando la regla del Art. 7º de la ley de propiedad horizontal en tanto que el Art. 8º juega como excepción si se verifican los extremos que esa norma comprende y allí se aplica la voluntad de la mayoría ó la disquisición que Racciatti ("Propiedad por pisos o departamentos", Pág.351, Depalma, Bs. As., 1975) produce al analizar el Art. 7º concluyendo que "de la misma ubicación del precepto se infiere que él se refiere a las innovaciones que uno o algunos de los propietarios quieren efectuar en su interés particular sobre las partes comunes" habida cuenta que el Art. 8º del cuerpo normativo "prevé innovaciones que se ordenen en beneficio común, que a todos aprovechen y en consideración a ese fin autoriza que ellas se dispongan por resolución de la mayoría", postura a la que adhieren Highton ("Propiedad Horizontal y Prehorizontalidad" 2ª Ed., reimpresión, Pág.. 257 y siguientes, Hammurabi, Bs. As., 2007) y Mariani de Vidal ("Propiedad Horizontal. Obras nuevas antirreglamentarias", LL 1994-C-1080, Sec. Doctrina) entre otros. De lo dicho se desprende que en una u otra posición, siempre se requiere aprobación de los comuneros reunidos en Asamblea.-
Para mayor abundamiento, Gurfinkel de Wendy (22) escribe que "El reglamento de copropiedad y administración es la convención que liga a los integrantes del consorcio y que integra su título de adquisición del derecho real de propiedad horizontal, surgiendo de él un haz de derechos y obligaciones que deben ser respetados de conformidad con los principios de los Art. 1997 y 1198, Código Civil. Por ello y como principio general, la realización de cualquier obra, innovación o mejora que implique la violación del reglamento, no deber ser mantenida". Y agrega: "La obra nueva que se realice, sea en partes privativas o en lugares comunes, modifica en los hechos la descripción del inmueble que efectúa obligatoriamente el reglamento de copropiedad, ya sea transformando una parte descubierta en cubierta o una parte común en exclusiva. Estas alteraciones pueden, a su vez, provocar modificaciones en los porcentuales y con ello no sólo aumento o disminución en el pago de las expensas, sino también la modificación de la parte ideal sobre los bienes comunes que integra el derecho real de propiedad horizontal".-
No es menos preciso Orfila (23), al decir que "los denominados patios ‘solares’ tienen su razón de existir en la necesidad de suministrar aire y luz a todas las unidades que se encuentran en el área próxima a los mismos. El propietario del departamento conexo a dichas superficies puede usarlas pero sin alterar su destino principal, que es el de brindar ventilación e iluminación natural a los restantes comuneros. Si construye en ellas o instala cerramientos o toldos, altera ese objeto esencial de la aludida superficie y vulnera los derechos de los propietarios de las otras unidades, en especial de las más próximas, las que se ven afectadas por los ruidos que provoca la caída de la lluvia, la falta de higiene, la irradiación de calor y la disminución de la vista. Cuando es el consorcio quien demanda la demolición, basta con acreditar la existencia de la construcción y la inexistencia de autorización unánime previa".-
Los tribunales han decidido que "la transformación de un patio solar en un espacio cubierto, destruye el equilibrio de la totalidad del edificio cuya división en unidades se estructura y organiza en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones, que no debe modificarse arbitraria y unilateralmente. De lo contrario, el régimen de propiedad horizontal corre el grave riesgo de desnaturalizarse y de convertirse en un semillero de conflictos y pleitos" (24) y que "La ley 13.512 establece que toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios; de modo que si no media tal conformidad uno de éstos no puede convertir en superficie cubierta un patio común pero de uso exclusivo, construyendo habitaciones en él, pues en tal caso , ampliando la capacidad habitable de su unidad se altera de hecho la proporcionalidad de todo el edificio, con notorias derivaciones, respecto de los porcentajes y expensas, en beneficio indebido de un propietario a costa de los otros" (25).
Así, el consorte infractor deberá volver a su anterior estado de cosas y por consiguiente de todo el conjunto arquitectónico, es decir al estado en que se encontraba y que alteró con total desprecio de voluntades y normas, deberá en consecuencia retirar el techo de chapa colocado por sobre el patio de aire y luz y desafectar el patio de existente, destinando la unidad y el patio al que por ella se accede a los fines previstos en el Reglamento de Copropiedad y Administración ya mencionados.
Tiene dicho la Sala C de la Cámara Civil de la Capital Federal que "la sola violación del requisito de la unanimidad impuesto para toda obra nueva que afecte el inmueble común puede considerarse, en principio, suficiente; la reparación no tiene otra forma de materializarse que restableciendo las cosas al estado en que anteriormente se encontraban, es decir, ordenando la demolición de lo construido, pese a que ello entraña la destrucción de valores económicos, porque se encuentran en juego disposiciones legales y reglamentarias cuya estricta observancia es fundamental para el funcionamiento del sistema comunitario" (26).
La ley 13.512 en su Art. 2. establece que "cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: ...a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;...".
Que en consecuencia debemos considerar que la caracterización de estas cosas atiende antes que a la enunciación ejemplificadora de la norma, a la esencia de aquellas, cuya entidad en sí estaría indicando la imposibilidad de utilización en beneficio propio por cualquiera de los copropietarios y mucho menos de apropiación.
"La terraza, patios solares, azoteas, son de propiedad común (Art. 2º, ley 13.512) y la copropiedad se extiende al espacio aéreo (Art. 2518, Código Civil) (27) .Para realizar obras nuevas que afecten esa parte común del edificio, es necesaria la autorización de todos los propietarios. En efecto tratándose de una innovación en beneficio exclusivo de uno de los copropietarios, es aplicable la última parte del Art. 7º de la ley 13.512, pues los otros copropietarios no pueden ser privados de sus derechos sobre los bienes comunes si no han dado autorización expresa. El abuso del derecho no puede ser invocado por el copropietario que en su interés particular pretende efectuar innovaciones en las partes comunes sin la autorización de los otros. La remoción o demolición de lo construido en infracción a las normas legales podrá parecer severa, pero está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica convivencia de los comuneros, la cual se tornaría intolerable si cada uno decidiera, por su cuenta, realizar innovaciones u obras nuevas en el edificio, levantando construcciones en patios, terrazas o azoteas" (28).
El Art. 6º de la ley de propiedad horizontal dice que "Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a) Destinarlos a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración y el Art. 7º de la misma norma prescribe en forma terminante que "…Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios".
El Art. 3º del decreto 18.734/49 (reglamentario de la ley 13.512) dispone que el reglamento de copropiedad y administración deberá establecer el destino de las diferentes partes del inmueble, es decir no sólo de las unidades funcionales, sino también el de las partes comunes que, en general, se corresponderán con su naturaleza. En consonancia, pues, el Art. 3º de la ley de Propiedad Horizontal establece que los bienes comunes podrán ser usados conforme a su destino –norma que guarda relación con el Art. 2713 del Cód. Civ..(29).
Por lo tanto, el cambio de destino consignado en el reglamento importa su violación si se ha recurrido a vías de hecho.
Y es más, según Racciatti (30) la prohibición de variar el destino alcanza al tercer adquirente de una unidad, al locatario u ocupante, aún cuando se trate de obligaciones que el propietario hubiere asumido particularmente frente al consorcio.
En un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, la transformación de una unidad de la manera aquí narrada, destruye el equilibrio de la totalidad del edificio mismo, que se estructuró y organizó en función de una armonía de conjunto y de una proporcionalidad de situaciones, que no deben modificarse arbitraria y unilateralmente. "De lo contrario, el régimen correría el riesgo de desnaturalizarse y convertirse en un semillero de conflicto y de pleitos" (31).
Que resulta claro que no habiendo mediado la previa autorización del consorcio, el denunciado está impedido de hacer alteraciones externas atento las limitaciones y especiales restricciones que rigen en el sistema de la propiedad horizontal (32).
En igual sentido puede citarse que: "Las transgresiones a las normas de la ley de propiedad horizontal y a las contenidas en el reglamento de copropiedad, pueden ser soportadas en mira a la buena vecindad, pero de ello no puede concluirse en que tal complacencia importe la pérdida de un derecho expresamente consagrado, si no hay un texto legal que dé inequívoco sentido a esta actitud" (33).
De este modo, la remoción de lo alterado en infracción a las normas legales y reglamentarias, está impuesta por la necesidad de preservar la pacífica convivencia de los comuneros, la cual se tornaría intolerable si cada uno decidiera, por su cuenta, realizar innovaciones u obras nuevas en el edificio (34).
La Cámara del fuero civil de la Capital, en su Sala I (35) sentenció oportunamente: "La violación a las disposiciones legales y reglamentarias que prohíbeme obras nuevas sin la autorización de los otros copropietarios constituye un proceder antijurídico y debe, en principio, ser reprimido con severidad en cuánto dichas normas son esenciales para el funcionamiento creado por la ley y la normal convivencia del consorcio".
El Art. 15 de la ley de propiedad horizontal reza: "En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del Art. 6°, el representante o los propietarios afectados formularan la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la trasgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados".
Dice Gabás (36) que "el juicio sumarísimo al que nos remite la norma del Art. 15 de la ley (de PH) no se trata del proceso sumarísimo que refiere el Art. 496 del Cód. Proc. Civ. y Com., sino que la palabra sumarísimo apunta a brevedad en la faz de cognición" para agregar "En definitiva, el juicio sumarísimo que legisla el Art. 15 de la ley de Propiedad Horizontal no es ni el proceso sumarísimo del Art. 496 del Código Procesal, ni el interdicto de obra nueva del mismo cuerpo legal, aunque el juez puede tomar disposiciones de ambos institutos".
Pero por su lado, Gurfinkel de Wendy (37) expresa: " El Art. 15 de la ley de la materia habilita la vía judicial en caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes de las normas del Art. 6º (destino distinto al prescripto en el reglamento o contrario a la moral y las buenas costumbres, depósito de mercaderías peligrosas o perjudiciales, etc) e imprime a esa acción el trámite sumarísimo. El juicio sumarísimo a que se refiere la norma citada es el trámite correspondiente a los interdictos (jurisprudencia citada en nota al pié: C. Nac. Civ., Sala B, 03/09/1968, ED 26-95; C. Nac. Civ., Sala C , 16/04/1959, LL, 94-1568; C. Nac. Civ., Sala C, 14/05/2002, DJ 2002-03-101). Ese remedio procesal se aplica también a la prohibición de realizar obras nuevas, innovaciones o mejoras sancionadas en los Art.. 5º y 7º de la ley, ya analizados…").
De igual modo se expide Highton (38) "Procedimiento.-El artículo dispone la vía del "juicio sumarísimo". La sustanciación del procedimiento está regida por el Art. 498 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación…".
Y en idéntico sentido opina López Castiñeira (39): "En nuestra opinión, el artículo es claro en cuánto dispone la aplicación del trámite correspondiente al juicio sumarísimo".
Por ello, de manera coincidente con la doctrina mayoritaria, coincidimos en que se debe imprimir al eventual juicio que iniciaría el Consorcio el trámite del juicio sumarísimo dispuesto en el Art. 498 del Código de rito (40).
En que ocasiones veríamos razonable adoptar una postura distinta a la supra reseñada? Cuando la colocación del cerramiento se produciría por las permanentes molestias y hasta daños que se le ocasionaran a los propietarios de la unidad cochera y a sus bienes por ser arrojados – como lamentablemente sucede en reiteradas ocasiones – diversos objetos desde las ventanas y/o balcones superiores, y no pudiéndose determinar quien o quienes serían los autores de semejante conducta reñida con la convivencia, por aplicación de la llamada jurisdicción preventiva, atributo – consideramos - de los magistrados y ante ello aplicar el siguiente precepto: «al determinar las medidas adecuadas a la finalidad perseguida y, en tal tarea, considero que la colocación de un toldo metálico con paneles movibles sobre el patio de la unidad de propiedad de la actora y a la altura del piso de la primera planta resultará eficaz a tal efecto. Eso sí, teniendo presente que las medidas tendientes a hacer efectiva la jurisdicción preventiva deben resultar lo menos gravosas posibles para los restantes consorcistas, [deberá imponerse al consorcio la obligación de su limpieza con una periodicidad no mayor a los quince días], a fin de que los desperdicios que eventualmente sean arrojados sobre el mismo no perjudiquen a los consorcistas de la primera planta» (41).
Con lo respondido esperamos haber sido lo suficientemente manifiestos para dar cabal respuesta a su inquietud, esbozando los fundamentos y el proceder a seguir para dar solución a la inquietud planteada. La saludo con distinguida consideración.
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(1) C. N. Civil, Sala B, 19-10-79, J.A. 1980-III-743; C. N. Esp. Civil y Com., Sala V, 3-4-87, J.A. 1987-IV-724, L.L. 1988-A-258, E.D. 123-399, D.J. 988-2-26; entre muchos otros fallos.
(2) C. N. Esp. Civil y Com., Sala I, 4-6-81, J.A. 1981-IV-605.
(3) Jurisp. Cám.Civ., Isis, sum. 702.
(4) Lambois, Susana, en Bueres-Highton, "Código Civil y normas complementarias. Análisis doctrinario y jurisprudencial",Tº V, pag. 746 y sus citas, Bs. As., 1997.
(5) Prosperi y Lewintre, "Construcciones ilícitas en la propiedad horizontal - Criterios para decidir su demolición o mantenimiento", Rev. La Ley, 24-1-1994, pág. 1/2; Sala M, "Cons. Coprop. Ayacucho 1444/52 c/Friedburg de De Leonardis, Silvia s/cesación de uso indebido", expte. n° 155.753/94.
(6) Arg.: Expte. n° 140.021/94, "Cons. Prop. República de la India 3135 c/Sulam, Dora Renee s/cumpl. contrato" Sala M ; "Consorcio Billinghurst 2494 c/ Varsavsky Paula s/ Cumplimiento de reglamento de copropiedad" - CNCIV - SALA M - 05/02/2001.
(7) Cám. Nac. Civil, Sala C, 8-2-84, E.D. 109-406.
(8) C. N. Esp. Civil y Com, Sala IV, 31-9-81, L.L. 1981-D-442.
(9) C. N. Esp. Civil y Com, Sala IV, 6-3-81, J.A. 1981-III-550).
(10) C. N. Civil, Sala F, 31-10-79, L.L. 1980-A-138.
(11) C. N. Civil, Sala F, 15-4-93, L.L. 1994-E-175.
(12) C. N. Civil, Sala F, 7-10-96, L.L. 1997-E-495.
(13) "Ferrando, Isabel c/ Consorcio de Propietarios calle Diag.80 entre 42 y 116 s/ Daños y perjuicios" - CC0203 - LP - B 67045 RSD-77-89 S - 25-4-1989; "Bensujan, Alberto J. c/ Consorcio de Propietarios Avda. Mitre s/ Daños y perjuicios" - CC0203 - LP - B 77792 RSD-82-94 S - 14-4-1994.
(14) In re "GÓMEZ PAZ, José Benjamín c/ CONSORCIO DE PROPIETARIOS AYACUCHO 1485/9 y otros s/ NULIDAD DE ASAMBLEA" (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala M - Nro. de Recurso: M287205 - Fecha: 10-05-00).
(15) Cám.Nac.Civ. Sala L. 194.611 del 7-10-96.
(16) Conf. C.N.Civ., Sala D, 7-2-64, E.D., 6-985.
(17) Autos "CONSORCIO DE PROPIETARIOS DEFENSA 649/673 c/ PROPIETARIO DE LA U.F. Nº1 DE DEFENSA 649 s/ ACCIÓN DECLARATIVA" (Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala C - Nro. de Recurso: C300110 - 30-11-00).
(18) CNCIV - SALA F -08/10/1998.
(19) C.N.Civil, Sala F, 15-04-09, con nota de Molina Quiroga, Eduardo, "Cerramiento de balcones que afectan la seguridad y la estética del edificio sometido al régimen de propiedad horizontal", L.L. 1994-E-174.- "Cons. Prop. Espinosa 4232/25/33/35 c/Gandolfo, Beatriz Dora S/ Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad - Sumario" – (CNCIV - SALA F - 01/09/2000).
(20) En su obra "La Propiedad Horizontal. Analísis dogmático de la ley 13.512", pg.165, LexisNexis, Bs.As., 2005.
(21) Cfr.op.cit., pg. 166.
(22) Idem op.cit., pg. 173.
(23) En "Consorcios", 2ª ed., pg.366 y ss., Errepar, Bs.As., 2006.
(24) CNCiv., Sala F, 07/10/1996 en autos "Consorcio Suipacha 1367 c/ Perelmulter, Alejandro s/ Cuestiones de vecindad-sumario".
(25) CNCiv., Sala B, 03/03/1966, ED. 16-326.
(26) 20/02/90, LL., 1991-a-487.
(27) Art. 2518 C.Civ.. La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
(28) Cám.Nac.Civ., Sala H, 12/12/90, Jurisp.Cám. Civ., Isis, sum. 1276 y en igual sentido Sala L 17/07/92, JA, 1993-IV-, síntesis; Sala F, 23/03/96, Jurip.Cám.Civ., Isis, sum.8288, LL., 1997-D-119, JA, 1997-IV, síntesis; Sala B, 30/12/96, Jurip.Cám.Civ., Isis, sum. 9231; entre muchos otros.
(29) Art. 2713 C.Civ.. El destino de la cosa común se determina no habiendo convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido afectada.
(30) "Validez y alcance de la prohibición de variar el destino de un piso o departamento en el sistema de la ley 13.512", JA, 1959-V-527.
(31) Cám. Nac. Civil, Sala M, 25-11-97, L.L. 1998-C-676.
(32) Cámara Nacional Civil, Sala L, 17-8-94, Expte. Nº 47005 "Consorcio de Propietarios Edificio Acevedo 2432/44 c/ Tarnovsky, Ernesto s/sumario".
(33) C.Nac.Civ. Sala M, CONSORCIO DE PROPIETARIOS AV. ALVEAR 1385 c/SALINAS, Juan José s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD, Nro. de Recurso: H169352, 26-2-1996.
(34) CNCIV- Sala B, en la causa "CONSORCIO DE PROPIETARIOS MENDOZA 2765/2769/2771/2773 c/LOPEZ, Ricardo Rodolfo s/ CUMPLIMIENTO DE REGLAMENTO DE COPROPIEDAD", 30-12-1996; Sala F, LL, XL, J-Z-1909, sum. 23; ídem, LL, 1978-D-514.
(35) 02/07/93, LL., 1994-A-102.
(36) En "Derecho Práctico de Propiedad Horizontal", Tº 2, pgs. 323/4, Hammurabi, Bs.As., 1994.
(37) Ibídem op. cit., pgs, 175/6.
(38) Ídem ob.cit., pg.316.
(39) En "Propiedad Horizontal", Kiper –Director-, Capítulo VII, Obras nuevas e innovaciones, pg. 265, Rubinzal-Culzoni, Santa Fé, 2008.
(40) Art. 498 CPCCN. - En los casos en que se promoviese juicio sumarísimo, presentada la demanda, el juez, teniendo en cuenta la naturaleza de la cuestión y la prueba ofrecida, resolverá de oficio y como primera providencia si correspondiese que la controversia se sustancie por esta clase de proceso. Si así lo decidiese, el trámite se ajustará a lo establecido para el proceso ordinario, con estas modificaciones:
1) Con la demanda y contestación se ofrecerá la prueba y se agregará la documental.
2) No serán admisibles excepciones de previo y especial pronunciamiento, ni reconvención.
3) Todos los plazos serán de tres días, con excepción del de contestación de demanda, y el otorgado para fundar la apelación y contestar el traslado memorial, que será de cinco días.
4) Contestada la demanda se procederá conforme al artículo 359. La audiencia prevista en el artículo 360 deberá ser señalada dentro de los diez días de contestada la demanda o de vencido el plazo para hacerlo.
5) No procederá la presentación de alegatos.
6) Sólo serán apelables la sentencia definitiva y las providencias que decreten o denieguen medidas precautorias. La apelación se concederá en relación, en efecto devolutivo, salvo cuando el cumplimiento de la sentencia pudiese ocasionar un perjuicio irreparable en cuyo caso se otorgará en efecto suspensivo.
(Artículo sustituido por art. 2° de la Ley N° 25.488 B.O. 22/11/2001).
(41) In re "Villamil Patricia c/ Cons. Coprop. Edificio Sansoni de Pellegrini 1534 s/ demanda sumaria", 28/10/2009, Cámara de Apelación de Circuito de Rosario; en Microjuris, MJJ51791 y comentario del autor en "Responsabilidad del consorcio por 'los hechos de los consorcistas': su consecuencia en el daño moral y la deducción de la acción preventiva", 30-dic-2009, MJ-DOC-4486-AR.